Pelajaran dari Kerjasama Hi-Tech Mall

COWASJP.COM – Sudah 18 bulan Hi-Tech Mall tanpa pengelola. Ini setelah kerjasama Pemkot Surabaya dengan PT Sasana Boga berakhir 31 Maret 2019. Hingga kini, Pemkot belum menemukan penyewa mal di Jalan Kusuma Bangsa, Surabaya itu. Maklum, harga sewa pusat komputer dan IT itu sangat  tinggi, Rp 18,5 miliar per tahun. Padahal, kondisi gedungnya cukup buruk. Ditambah kondisi ekonomi yang sulit akibat pandemi Covid-19.

Hi-Tech Mall yang dibangun tahun 1989 ini adalah  produk kerjasama build, operate, transfer (BOT) antara Pemkot dan swasta, PT Sasana Boga. Saat perjanjian habis dan gedung diserahkan ke Pemkot, kondisinya sangat buruk. Walikota Surabaya Tri Rismaharini sampai merasa malu memiliki gedung itu. ”Gedunge kok ngisin-ngisini. Atek ngomong gedunge Pemkot pisan. (Gedungnya kok memalukan. Disebut gedungnya Pemkot pula, Red),” katanya menjelang berakhirnya kerjasama, seperti dikutip berbagai media.

imroncowas-4.jpgKondisi Hi-Tech Mall, Jalan Kusuma Bangsa, Surabaya yang dibangun 1989 sangat buruk. (FOTO: Anwar Yazid)

Kondisi Hi-Tech Mall saat berakhirnya kerjasama memang buruk. Gedungnya kusam tak terawat. Di belakang, banyak bangunan dan penghuni liar. Tempat parkir yang berada di bawah gedung sisi kiri becek dan banyak genangan. Juga gelap. Eskalator juga tampak usang. Seringkali macet. 

Kondisi buruk Hi-Tech Mall saat penyerahan ke Pemkot seperti itu harusnya tak terjadi. Maka, ini  harus jadi pelajaran bagi Pemkot Surabaya dan Pemerintah Daerah (Pemda) yang lain ketika kerjasama dengan swasta. Sebab, buruknya akhir kerjasama pemerintah-swasta seperti ini tak hanya dialami  Hi-Tech Mall. 

Ambil contoh, kerjasama   Pemkab Sidoarjo dan PT Sarana Dinamika dalam pembangunan Sidoarjo Plaza di  Jalan Gajahmada Sidoarjo. Saat kerjasama habis dan plaza diserahkan ke Pemkab tahun 2013, keadaannya juga memprihatinkan. 

Kebetulan saya diminta Pemkab Sidoarjo menganalisis nilai ekonomi plaza ini. Hasilnya, plaza yang dikenal dengan nama Matahari Plaza ini hanya menyisakan gedung saja. Berbagai infrastruktur penting gedung tidak ada. Hydrant, misalnya, dimiliki oleh tenant utama,  Matahari Department Store. Begitu juga pendingin udara (AC) dimiliki masing-masing tenant. 

Tidak ada manajemen gedung. Para tenant mengurusi sendiri berbagai keperluannya. PT Sarana Dinamika hanya menempatkan satu orang untuk mengutip sewa para tenant dan sekedar mengurusi kebersihan. 

Beruntung, secara ekonomi, nilainya masih cukup tinggi. Saat itu, tenant-tenant masih ingin menyewa kembali. Setelah saya hitung, ada potensi pendapatan yang cukup besar bagi Pemkab. Hitungan saya, nilai sewa mencapai lebih Rp 16 miliar untuk lima tahun. Pemkab pun  menyewakan gedung itu ke PT Aneka Usaha. Perusahaan milik Pemkab inilah yang mengelola dan menyewakannya ke para tenant hingga sekarang. 

imroncowas.jpgPlaza Sidoarjo. (FOTO: triwahyuadelia.wordpress.com)

Buruknya kerjasama juga terjadi pada pengelolaan Pusat Sarana Perdagangan di Bungurasih Waru Sidoarjo. Kerjasama Pemkab Sidoarjo dan PT Avila Prima tahun 1996 itu menyisakan kekecewaan Pemkab. Meski belum berakhir, Pemkab ingin mengambil alih. Penyebabnya, PT Avila tidak maksimal membangun dan mengelola aset kerjasama. Pemkab Sidoarjo pun merasa dirugikan karena kerjasama tidak banyak berdampak pada perekonomian. Kedua pihak pun terlibat perselisihan di pengadilan. 

Konflik juga terjadi antara Pemkab Sidoarjo dan PT Entertainment Indonesia dalam pemanfaatan lahan 8.000 m2 di depan Stadion Gelora Delta. Pemkab merasa rugi, karena lahan yang strategis itu hanya memberikan bagi hasil rata-rata Rp 30 juta setahun. PT EI tak membangun sesuai perjanjian. 

Potensi yang sama juga bisa terjadi pada kerjasama BOT antara Pemkab Sidoarjo dengan PT Indraco dalam pengembangan Hotel dan Sun City Plaza. Kerjasama  tahun 2003 itu baru akan berakhir 2033. Namun, melihat naskah dan jalannya kerjasama, potensi seperti yang terjadi pada kerjasama pengelolaan Hi-Tech Mall cukup besar.

***

Kerjasama  antara Pemerintah Daerah dan swasta sebenarnya bertujuan sangat baik. Harusnya saling menguntungkan. Dalam kerjasama pengelolaan aset pemerintah itu, ada dua sistem berbeda yang sering digunakan, yaitu sistem BOT (build, operate, transfer) atau bangun guna serah dan build, transfer, operate (BTO) atau bangun serah guna. 

Pada BOT, investor membangun (build), mengoperasikan (operate) dalam waktu tertentu, biasanya 20-30 tahun, dan kemudian mentransfer (transfer) ke pemerintah setelah masa BOT-nya habis. Pemda bersikap pasif saja dengan menyerahkan pengelolaan kepada swasta.  Sementara pada sistem  BTO (build, transfer, operate), yang membedakan hanya penyerahan asetnya dilakukan sebelum dikelola swasta. Pada akhir kerjasama, asset bangunan menjadi milik Pemda. 

Kedua model ini dilandasi kerjasama yang saling menguntungkan. Pemerintah daerah diuntungkan karena investasi swasta akan menggerakkan ekonomi. Ada lapangan kerja baru. Nilai ekonomi tanah meningkat. Muncul potensi pajak dan retribusi yang cukup besar bagi Pemda. Pemda juga memperoleh aset berupa bangunan tanpa  mengeluarkan biaya.

imroncowas-2.jpg

Sementara swasta bisa membangun property komersial tanpa harus punya tanah. Mereka bisa membangun bisnis yang jauh lebih besar daripada nilai investasinya. Investor juga memperoleh keuntungan dari hasil pemanfaatan aset Pemerintah tersebut dalam jangka waktu yang lama. 

Selain kerjasama BOT dan BTO, mengacu PP 6/2006, ada dua model pemanfaatan asset Pemda oleh swasta yang lain. Kerjasama pemanfaatan dan sewa. Kerjasama pemanfaatan dilakukan untuk asset tanah dan bangunan milik Pemda. Dalam hal Hi-Tech Mall, kerjasama pemanfaatan ini bisa dilakukan, karena tanah dan bangunan mal IT ini milik Pemkot. Sementara, sewa bisa juga dilakukan, namun dibatasi maksimal lima tahun. Meski juga bisa diperpanjang, 

****

Agar kerjasama  dengan swasta tidak berakhir dengan kerugian Pemda, tiap kerjasama harusnya dirinci dengan jelas. Apa yang dibangun oleh investor, misalnya. Harus tertulis dalam naskah atau lampiran perjanjian kerjasama. Juga fasilitas apa saja yang harus disediakan investor untuk mengoperasikan gedung. Jangan sampai kelengkapan gedung seperti hydrant dan genset  tidak ada. 

Bagaimana kondisi gedung saat diserahkan juga harus ditegaskan secara tertulis. Sebab, jika tidak, investor tak mau lagi investasi beberapa tahun menjelang berakhirnya perjanjian. Jadinya, saat gedung diserahkan, kondisinya cukup buruk. Seperti kondisi H-tach Mall atau Sidoarjo Plaza. Yang gedungnya tak layak dengan infrastruktur ala kadarnya. 

imroncowas-3.jpg

Selain itu, kompensasi ke Pemda per tahun  dibuat bertambah mengikuti kenaikan nilai tanah. Atau kenaikan inflasi. Agar tak terkesan  kontribusi ke Pemda begitu kecilnya. Seperti kasus Sun City Plaza Sidoarjo yang hanya memberi kontribusi Rp 200 juta per tahun hingga 2033 nanti. Apa artinya uang Rp 200 juta 13 tahun yang akan datang? Inilah yang akhirnya kerjasama diungkit-ungkit anggota DPRD. 

Yang juga penting, sejak awal ada perjanjian sharing dan transfer management. Bisa lima atau dua tahun menjelang berakhirnya perjanjian. Kalau tidak, yang terjadi seperti Hi-Tech Mall. Pemkot tak punya pengalaman mengelola mal. Tiba-tiba saja mal tak ada yang mengurus. Ratusan pedagang yang jadi tenant kebingungan. Mau diserahkan ke PD Pasar Surya, mal bukan termasuk pasar. Mau buat perusahaan daerah baru, prosesnya tidak sederhana. Mau disewakan, sulit cari penyewa yang pengalaman mengelola mal. (*)

 

Oleh: Dr Imron Mawardi, Wartawan Senior di Surabaya.

Penulis adalah Dosen di Fakultas Ekonomi dan Bisnis/Wakil Dekan II Sekolah Teknologi Maju dan Multidisiplin Universitas Airlangga.

Pewarta :
Editor : Slamet Oerip Prihadi
Sumber :

Komentar Anda